Сложности государственной регистрации подземных парковок


В разделе «Юридические статьи» мы решили обновить в памяти наших читателей некоторые нюансы регистрации подземных «паркингов». Что же такое паркинг? Парковка (от англ. parking) — технический термин, означающий штатный перевод механизма, устройства, транспортного средства в нерабочее, неподвижное положение в предусмотренном месте. Также может означать само это место. Наиболее распространён в отношении автомобилей. Подземный паркинг, это по сути та же стоянка, только находится она чаще всего в закрытом помещении в так называемых «новостройках». Парадокс в том, что с точки зрения обывателя, подземный паркинг воспринимается как недвижимость, но именно они, подземные паркинги, не регламентируются в полной мере действующем законодательстве.
Если рассматривать паркинг как автостоянку, то для ее организации обязательно нужен отвод земельного участка (землеотвод). Далее исходим из определения земельного участка и понятия «недвижимость» или «объект недвижимости». Поскольку земельный участок — это и то, что сверху, и то, что внизу под ним, то выходит, что землеотвод на земельный участок под уже существующим земельным участком (который на поверхности) сделать невозможно.
Как обычно, для примера, рассмотрим столицу нашей любимой родины — Киев. В решении Горсовета от 17.05.94 г. (с последними изменениями 2004 г.) «Про впровадження збору за парковку автомобілів» упоминается слово «парковка», а не паркинг (будем считать, что законодатель имел в виду именно парковку) без четкого определения этого понятия. В решении указано, что «…спеціально обладнані місця — це місця для парковки автотранспорту, розміщені за межами смуг руху проїзної частини доріг та мають розмітку, обладнані дорожніми знаками, спеціальними технічними пристроями (огорожею, в’їзними та виїзними бар’єрами, шлагбаумами, приміщеннями для охоронців тощо), які можуть використовуватися для запобігання викраденню автотранспорту; відведені місця — це місця для парковки автотранспорту, визначені дорожніми знаками, які можуть мати дорожню розмітку і бути оснащеними пристроями для контролю часу паркування». На выходе, в этом документе имеем 3 термина (определения):
1) «парковка автомобилей» (определено весьма косвенно);
2) «специально обустроенные места» (заметьте, в определении этого понятия грубо нарушена логика — неизвестное понятие раскрывается через неизвестное же);
3) «отведенные места» (та же погрешность — неизвестное через неизвестное).
Отведение места для автостоянки возможно только через отведение земельного участка, на который можно получить государственный акт или который можно взять в аренду, а значит, только через землеотвод. И вот здесь-то мы упираемся в определение земельного участка. Вопрос остается открытым: что же можно отвести для именно подземной автостоянки?
В Постановлении Кабинета Министров Украины от 22.01.96 г.(с изменениями в 2002 г.) № 115 «Про затвердження Правил зберігання транспортних засобів на автостоянках», также используется термин «автостоянка», а не «парковка» и не «паркинг». При этом в ч.2 приводится классификация автостоянок, из которой мы узнаём, что автостоянки бывают: долгосрочные, сезонные, дневные, ночные, открытые, с навесами и (или) с гаражами, смешанные. Мы видем, что приведен исчерпывающий перечень видом автостоянок. Подземные автостоянки в этой классификации нет. Это говорит о том, что украинское законодательство далеко от совершенства.
Обратимся к Закону Украины «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Согласно ст.2 недвижимое имущество: «об’єкт нерухомого майна (нерухоме майно, нерухомість) — земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення». Подземный «паркинг» расположен якобы на земельном участке.
Исходя из ст.ст. 170, 190 Гражданского Кодекса нет никаких сомнений в том, что подземная автостоянка все же является имуществом. Остается лишь определиться в том, к какому именно имуществу ее следует отнести. Ст. 177. «Види об’єктів цивільних прав. Об’єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші тацінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт,послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація,иа також інші матеріальні і нематеріальні блага».
В результате подземный «паркинг» больше подходит под термин — «інше майно». Так все-таки, подземная автостоянка — это движимое или недвижимое имущество? С одной стороны, свободно переместить в пространстве без ее обесценивания и изменения назначения ее нельзя, с другой же стороны — это сооружение, скрепленное фундаментом с землей. С третьей стороны, оно (сооружение) полностью находится в земле, а точнее — под землей, а значит, казалось бы, имеем право заявить о том, что оно расположено «на» земельном участке.
Итак, подходим к праву собственности на земельный участок — ст.373 Гражданского Кодекса: «Земля (земельна ділянка) як об’єкт права власності. 1. Земля є основним національним багатством, що перебуває підособливою охороною держави. 2. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається іздійснюється відповідно до закону. 3. Право власності на земельну ділянку поширюється наповерхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водніоб’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, атакож на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою таглибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та іншихбудівель і споруд. 4. Власник земельної ділянки має право використовувати її насвій розсуд відповідно до її цільового призначення. 5. Власник земельної ділянки може використовувати на свійрозсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщоінше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб».
Вывод. Подземная автостоянка может служить и парковкой в том числе, так как располагается она «на» земельном участке, отведенном кому-то для определенных целей. Выход из ситуации видится в обычном договоре аренды земельного участка. Вот только здесь снова очередная загвоздка. Назначение земельного участка может быть одно, а то, что расположено под землей, может иметь абсолютно другое назначение и, как следствие, нецелевое использование земли. Если подземный «паркинг» расположен сразу под жилым домом, то это еще понятно. В других же ситуациях могут возникать очередные головоломки. И в любом случае, придерживаемся мнения, что выделение земельного участка под землей невозможно. Так что вопросы относительно регистрации права собственности на подземные сооружения как на объекты недвижимого имущества оставляют за собой некоторые вопросы.
Когда Вам потребуется зарегистрировать тот или иной объект недвижимости, обращайтесь в «Профальянс». Наш юрист в Николаеве окажет Вам необходимую помощь.