Предварительный договор: суть, казусы и последствия?


f820d7e1f4ca858f
В юридической практике бывают случаи, когда стороны приходят к согласию о сотрудничестве в результате длительных переговоров. Однако к определенному моменту ни формата, ни содержания этого сотрудничества у них, к сожалению, нет. В этом случае, чтобы никто из договаривающихся сторон впоследствии не отказался и не «кинул», может быть заключен предварительный договор.

Давайте разберемся, что же такое предварительны договор? Согласно статье 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока в будущем заключить договор (основной) на условиях, установленных предварительным договором. Также, соответственно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины — согласно предварительному договору, субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить соответствующий основной договор в будущем.

Зачем же нужен предварительный договор? Достаточно часто встречаются ситуации, когда стороны крайне заинтересованны совершить какую-нибудь сделку, однако потенциальная та или иная сторона по договору еще не готова к этому. Именно таких случая и заключается предварительный договор, который является своего рода гарантией, что в будущем, когда обе стороны буду готовы, между ними будет заключен основной договор. Давай рассмотрим на примере. Предполагается заключить договор купли-продажи квартиры. Такой договор подлежит государственной регистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавлювающих документов. Бывают случаи, когда к квартире «прикреплен» гараж во дворе или же кусок земли. Для того, что бы оформить документы на гараж, к примеру, отдельно, то нужно время. В таком случае как раз и целесообразно заключить предварительный договор, который удержит и продавцов, и покупателей от уклонения от своих обязательств.

Уклониться от заключения основного договора нельзя. Согласно ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке. Согласно же ст. 635 Гражданского кодекса Украины, если сторона необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законодательством.

При этом заключение предварительного договора способствует облегчению согласования и утверждения условий основного договора, ведь стороны должны заключить его на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В текст предварительного договора стороны могут внести любые иные условия, не противоречащие законодательству. В нашем случает — это право покупателя проживать, с момента подписания предварительного договора, в квартире продавца.

Самым спорным вопросом здесь — это требуется ли удостоверение предварительный договор у нотариуса? Гражданский кодекс, а именно ст. 205, четко устанавливает только 2 формы сделок — письменную и устную. Третьей формы, в т. ч. нотариальной, кодекс не выделяет. Мы же настоятельно рекомендуем Вам заверить нотариально предварительный договор, так как при возникновении споров в судебном порядке, нотариально заверенный предварительный договор будет весомым аргументом.
На практике часто происходит не доведение сделки до конца, то есть основной договор не заключается, поэтому настоятельно рекомендуем Вам прописывать в предварительном договоре неустойку в сумме аванса. В данном случае сторона, которая планирует отказаться заключения основного договора вдвойне подумает, а стоит ли идти на «попятную».
Если же одна из сторон не соблюдает условия предварительного договора, то нужно обращаться в суд. Бывали случаи, когда продавец, вопреки заключенному договору, выгонял покупателя из квартиры, поэтому советуем в исковом заявлении добавить требования о наложении ареста, согласно ст. 152 Гражданского кодекса Украины.

С Уважением, Profalians